土地探しから購入まで｜買付・住宅ローン審査・諸費用を実体験で紹介【第24室】

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こんにちは！とどまるです。

前回はヘーベルハウスに決めた理由を書いていきました。

今回は土地探し、土地購入について書いていきます。

土地探し

仲介業者さんの采配

はじめはハウスメーカーの持っている土地を見に行きましたが希望する条件の土地がありませんでした。

そのため、紹介してもらった不動産仲介業者さんと土地を探すこととしました。

紹介してもらった時は

(スーモとかホームズに掲載されていてる土地なんていいところあったらすぐ売れてるだろ～、自分で探しても同じなんじゃないの？)

とか思っていましたが同じツールを使ってもプロは違いますね。

土地の見つけ方が上手なのかネットに掲載されている条件に合う土地をどんどん探してくれました。

ただ、100％合致するものはなく、

3.仕事場が近い。

の条件以外は合うような土地がありました。

我が家の条件はこちら

ヘーベルハウスに決めた理由｜土地探しで見えた我が家の決め手【第23室】

また、土地の値段も高く、総予算を考えると家の値段を下げることになってしまう。

どうしようか悩んでいましたが不動産仲介業者の人に

土地仲介業者

この土地は3日前に掲載したばかりで、適正価格ですし、すぐに売れてしまうと思います。

今なら買付（かいつけ）1番で行けそうです。これ以上の土地はもう、すぐには出ないと思います。

と言われたので

確かにいくつか見たけど、ここいいなあと思う土地なかったのもんな。100％条件に合う土地はないし、、、

ええいままよ！

と買付希望を出してもらいました。

後は売主から連絡が来ることで購入交渉が始まることとなります。

ここから土地の買い方の解説になるので興味ない方は「買付1番」まで飛んでください。

土地買い方

土地の買う手順

いいなと思えた土地を買う手順は以下の4ステップになります。

1.購入の申し込みと条件交渉

土地が欲しいとなったら、購入希望であるという事を売主に伝える必要があります。

その希望を伝えるのが買付証明書（購入申込書）です。

「買付証明書」とか「購入申込書」とか「買付申込書」とか呼ばれますが全部同じ意味合いです。

下に見本を置いておきます

この書類には物件名や購入価格の希望、手付金（後述）、現金か住宅ローンか、有効期限を購入希望日から2週間以内くらいで記載して提出します。

価格を値引いてほしいや、その他条件について交渉したい場合は、このタイミングで行うことが多いです。

とどりたん夫婦が欲しい土地は出て3日だったので値引きは無理だろうなと思いましたが10万円単位の端数をなくせないかと交渉しましたが無理でした。

掲載されたばかりの土地や人気な土地はなかなか値下げしてくませんね。

手付金とは

手付金は、売買契約を守る保証として機能し、一定の法的効力を持たせるお金です。

買付証明書って実は法的拘束力はなく、買付1番であろうと2番であろうと100番であろうと、売主が売りたい人に売れます。

なので土地を買うときに「本気なのでその土地売ってください！その証明にお金を先に払っておきます！その代わりに物件を他の人に売らずに確保しておいて！」という対価となります。

手付金を支払うことで、売主も買主も契約履行への責任が明確となり、一定の法的拘束力を満たせます。

買主（今回はとどまる）が「やっぱり他の土地があったのでそちらにします」と解約するときは手付金を売主に支払うことで解約できます。また、土地の売主は「やっぱり他の人に売ります」ってなったら手付金の倍額を払えば他の人に売れます。（下図図解）

土地売買が成立した場合この手付金は購入価格に補填されます。

例えば2000万円の土地が欲しくて手付金100万円払っていたとします。

売買が成立したら売主に残りの1900万円を払えばOKになります。（下図図解）

2.住宅ローンの事前審査を受ける

買付証明書を出したらすぐに、住宅ローンの事前審査を受ける必要があります。

申込期限までに住宅ローンの審査が下りてないと「買えない」と判断されて買付証明書で1番であっても買えません。

しかも「住宅ローン特約」を条件に書いておかないと手付金も戻りません。

（まあ仲介業者などいれば、買付証明書に住宅ローン特約は書いておくのでローン審査落ちても手付金は帰ってきます。一応住宅ローン特約の例を載せておきますが、実際に書くときは絶対に仲介業者さんなどに頼んでください。）

（住宅ローン特約参考）

1. 買主は、本契約締結後、速やかに本書別表記載の金融機関に対して住宅ローンの借入れの申込みを行い、その手続に誠実に協力するものとする。
2. 買主が、［202X年○月○日］までに、同ローンにつき金融機関の正式な承認を得られなかった場合、本契約は自動的に効力を失い（白紙解除）、売主は受領済みの手付金等の全額を買主に無利息で速やかに返還するものとする。

全然知らないと思うので家建てようかなと思った時点で住宅ローンをどこで借りようか目星をつけておいた方がいいです。

土地探す前に住宅ローンの事前審査を受けておきましょうと書いてあったりしますがハウスメーカーや工務店と一緒に探しているなら土地が見つかってから審査を受けることが多いと思います。

どこの銀行がいいとか知らないと思います。

ハウスメーカーと土地探しをしているとハウスメーカーと付き合いのある銀行がいくつかあるのでその中で決めることが多いです。

ただ、直近の住宅ローンの金利の相場は知っておいた方がいいと思います。

自分はその当時出てきていたばかりサービスの「モゲチェック」で何回か調べており、金利の相場をなんとなく知っていたので提示された中で選びやすかったです。

また住宅ローンに関しては別の記事で書こうと思います。

3.売買契約を結ぶ

買付証明書を出して、住宅ローンが通り、売主が売ってくれるとなったら、いよいよ売買契約を結びます。

契約前には、宅地建物取引士から買う土地に関する法的な制限や権利関係などが記載された「重要事項説明」を受けます。

後々のトラブルを防ぐために非常に重要な手続きですので、分からない点があれば、その場で必ず質問して全て解消しておきましょう。

内容に納得できたら、売買契約書に署名・捺印し、手付金を支払ってやっと契約完了です。

売主によっては売買契約日よりも前に手付金を支払ってくださいと言われることもあります。

4．残代金の決済と土地の引き渡し

契約をしたので履行しなければいけません。

契約までは2週間くらいで決まりますが手付金を引いた残代金の支払いは売主さんと相談して日程を決めます。自分の時は契約締結から2か月後でした。

住宅ローンで残代金を払う事となると思うので銀行店舗や指定された所で銀行員、売主、買主、土地仲介業者、司法書士が集まってお金のやり取りをすることになります。（銀行員がいるか、売主がいるかとはその時々で変わります。）

司法書士さんは抵当権の設定や土地の登記をするために必要です。

お金だけ払っても土地の所有者の名前が変わっていなければ法的な所有権がないのでしっかり登記しましょう。

登記は自分でもできますが、初めて土地の売買を行うなら司法書士報酬がかかりますが、司法書士さんに任せた方がいいです。

登記にかかるお金

土地の「固定資産税評価額」に「税率」をかけた税金と司法書士にお願いする手数料を払います。

今回は土地売買なので税率は1.5％（軽減税率：令和11年3月31日まで）、抵当権設定登記は0.1％（住宅ローン軽減）となっています。詳しくは国税庁HP　No.7191 登録免許税の税額表を参照

例として2000万円の土地の固定資産税評価額が500万円、仮に登記司法書士報酬額は6万円、抵当権設定司法書士報酬額は4万円とすると、

500万×0.015＋(報酬額）6万＋500万×0.001＋（報酬額）4万＋その他＋消費税

で20万円くらいかかることとなります。

（その他の値段は登記情報の調査や、登記簿謄本などの取得にかかる費用となります。）

不動産仲介手数料

仲介業者に支払う不動産仲介手数料は400万円を超える場合、「売買価格 × 3％ ＋ 6万円＋消費税」がかかります。

2000万円の土地を買った場合の仲介手数料は消費税10％として

2000万×0.03＋6万＋（2000万×0.03＋6万）×0.1

の72万6,000円となります。

と、2000万円の土地を買う諸費用だけで100万程飛んでいきます。

手付金の100万と合わせれば200万くらい自分で出せる貯金が必要です。

買付1番

続きからになります。

我が家の場合、次の日に仲介業者から電話で

土地仲介業者

いけました！買付1番ですよ！

と連絡が来ました。

やった～買う権利を手に入れたわけですね

早めに決めてよかった～っと思ったのもつかの間、住宅ローンの審査を早急にしてもらう必要がありました。

土地仲介業者

早急に住宅ローンの申請をしましょう

住宅ローン審査

住宅ローン審査を受けなければいけなくなったとどまる。

突然すぎてどこの銀行とか考えていませんでした。

三菱UFJ銀行？それともネット銀行？

これって今から銀行にいって融資の相談しに行く感じですか？

土地仲介業者

自分で行ってきてもいいですがまずはヘーベルハウスの営業担当に聞いて、付き合いのある銀行を聞いた方がいいです。

ヘーベル営業

話は聞きました。

ヘーベルハウスでは地元銀行（地銀）とSBI新生銀行の取り扱いがあります。

審査が早いのは地銀です。

2週間と時間もないのでまずは地銀に審査してもらいましょうか

と、ヘーベルハウスと付き合いのある地銀を紹介してもらいました。

地銀は口座を持っていたので少し安心でした。

次の日に地銀のローン担当が来て土地の場所、土地の値段を伝え、仮審査してもらうこととなりました。

銀行員

審査します

仮審査結果

仮審査申し込んで3日後

銀行員

おめでとうございます。仮審査は通りました。

よかった～これで土地が買えますね。

地銀の審査の早さに驚きました。まじでありがたい。

ありがたいけど、土地の売買がこんなにスピーディに進むと思ってなかったです。

とりあえず買う権利を得たので後はローンを支払うだけです。

土地購入へ

土地は登記して初めて自分のものと法的に言えるので気を抜かないようにしました。

手付金100万円だったのですが、仮審査終わった後すぐに売主へ支払いました。

100万円ってこんな簡単になくなるんだなと思いました(^^;

売買契約は手付金を支払ってから2か月後に売主の事務所に行くこととなりました。

売買契約

売買契約を行うため売主の事務所に行き

自分と自分側の仲介業者、売主（ここに売主側の仲介業者がいることありますが今回は不動産屋さんだったので売主が宅建など所持しているので売主だけでした。）、が集まり、重要事項説明書を一緒に読み上げ、自分が質問し、納得して売買契約を結びました。

これで後はお金を支払い、登記移転すれば土地は自分のものとなります。

売買実行は契約の1か月後でした。

売買実行

1か月後

住宅ローンをお願いした銀行店舗で買主（とどまる）、仲介業者、売主、銀行員、司法書士が一堂に集まってお金のやり取りをすることになりました。

まあ買主である自分はハンコ押すだけなんですけどね。

ハンコをおしたら銀行員が手続きに行きました。

手続きが20分くらいで終わって

口座を見ると4桁万円の金額が自分の口座に一旦入って

その後

・売主に土地価格分から手付金を引いた分

・仲介業者に仲介手数料

・司法書士に登記手数料

が支払われ

口座には4桁万円から一気に元の金額より少し減っていました。

少し減ったのは手数料分を住宅ローンから支払わず、自分のお金で支払うようにしたからです。

土地登記完了

土地売買してから1か月ほどで土地の登記、抵当権設定も終わりました

という連絡が来ました。

住宅ローンは土地を銀行に担保することでお金を貸してもらいます。

そのため買主は土地に住むことはできますが住宅ローンを完済できなければ土地の権利は銀行のものとなります。

その権利を抵当権といい、自分が登記している土地に抵当権もつけられています。

これから頑張って住宅ローンを返していこうと思います。

とどりたん夫婦が何年ローンで組んだか、金利はいくらだったかは次回の記事で書いていこうとおもいます。

次回の記事は

次回の記事は住宅ローンについて書いていけたらいいなと思います

これからもよろしくお願いします。

このブログでは、ヘーベルハウスで家を建てる過程でのエピソードや役立つ情報や医療ニュースなどを定期的に更新していく予定です。家を建てる際のポイントや注意点、実際に住んでみて感じたことなど、幅広くご紹介していきます。

これから家を買おうとしている方や家を建てることを考えている方々にとって、少しでも参考になる情報を提供できればと思っています。どうぞお楽しみに！

最後までお読みいただき、ありがとうございました。ブックマークやお気に入り登録して今後の更新もぜひチェックしてくださいね！ではでは～

とどまる

小児科医 / ブロガー

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初めまして！東海地方で小児科医をやっているとどまるです。
ヘーベルハウスで新居を構えましたので家づくりなどを中心に参考になるようなブログを運営していきます。